Le paysage juridique en matière d’investissement immobilier a été bouleversé par l’adoption de la loi PACTE II. Cette législation, entrée en vigueur en mai 2019, vise notamment à améliorer le fonctionnement et la transparence des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Les gérants de ces sociétés doivent désormais respecter un certain nombre d’obligations pour se conformer aux dispositions de cette loi. Dans cet article, nous vous présentons les principales évolutions apportées par la loi PACTE II et les obligations qui en découlent pour les SCPI.
1. Renforcement du cadre légal des SCPI
La loi PACTE II renforce le cadre légal entourant les SCPI en vue d’assurer une meilleure protection des investisseurs et de favoriser le développement de ces véhicules d’investissement. Pour cela, elle impose notamment :
- Une augmentation du capital social minimal exigé pour créer une SCPI, qui passe de 7 500 euros à 30 000 euros ;
- Un encadrement plus strict des conditions d’emprunt pour les SCPI, avec un seuil maximal fixé à hauteur de 40% du montant total des actifs immobiliers détenus par la société ;
- L’obligation pour les gérants de SCPI de se doter d’un statut réglementé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et de respecter des règles strictes en matière de gouvernance, de gestion des risques et de transparence ;
- Un renforcement des obligations d’information à l’égard des associés investisseurs, notamment en matière de rendement, de frais et de risques associés à l’investissement.
2. Obligations en matière d’information et de transparence
La loi PACTE II impose aux SCPI de nouvelles obligations en matière d’information et de transparence. Parmi elles :
- L’établissement d’un document d’informations clés pour l’investisseur (DICI) : ce document doit être remis aux investisseurs avant toute souscription de parts et présenter les principales caractéristiques du placement, notamment ses objectifs, sa stratégie d’investissement, les risques encourus et les frais associés ;
- La publication régulière d’un rapport annuel sur la situation financière et patrimoniale de la SCPI, comprenant notamment le bilan, le compte de résultat et une évaluation indépendante des actifs immobiliers détenus ;
- La mise à disposition des investisseurs d’un espace dédié sur le site internet du gérant, permettant un accès facile aux documents réglementaires et aux informations relatives à la performance du placement ;
- La tenue d’une assemblée générale annuelle pour informer les associés sur la gestion de la société, soumettre à leur approbation les comptes annuels et recueillir leur avis sur les orientations stratégiques à venir.
3. Obligations en matière de gestion des risques et de gouvernance
La loi PACTE II renforce également les obligations des SCPI en matière de gestion des risques et de gouvernance :
- Mise en place d’un dispositif interne d’évaluation et de gestion des risques, comprenant la nomination d’un responsable du contrôle des risques et la mise en œuvre de procédures permettant d’identifier, évaluer, suivre et maîtriser les risques encourus par la société ;
- Adoption d’une politique de rémunération équilibrée pour les dirigeants et les salariés du gérant, afin d’éviter les prises de risque excessive et d’aligner leurs intérêts sur ceux des associés investisseurs ;
- Mise en place d’un conseil de surveillance indépendant chargé de superviser la gestion du gérant et d’émettre des recommandations sur sa stratégie d’investissement ;
- Respect d’un code de déontologie interne fixant les règles applicables en matière de conflits d’intérêts, de traitement équitable des associés et de respect des règles applicables aux opérations immobilières.
4. Adaptation aux nouvelles exigences environnementales
Enfin, la loi PACTE II incite les SCPI à intégrer davantage les enjeux environnementaux dans leur stratégie d’investissement. Ainsi, elles sont désormais tenues :
- De prendre en compte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur processus de sélection des actifs immobiliers ;
- De publier un rapport annuel rendant compte de leur performance en matière d’ESG et de leur contribution à la transition énergétique ;
- De promouvoir la rénovation énergétique des bâtiments existants et l’acquisition d’actifs neufs répondant aux normes environnementales les plus exigeantes.
Face à ces nouvelles obligations imposées par la loi PACTE II, les gérants de SCPI doivent mettre en place des dispositifs adaptés pour assurer une meilleure protection des investisseurs, une transparence accrue et une gestion responsable de leurs actifs immobiliers. Cette évolution du cadre légal devrait contribuer à renforcer l’attractivité des SCPI auprès des épargnants et à soutenir leur développement sur le marché français de l’investissement immobilier.